لقاهرة - حصلت الشروق على عقد مشروع «مدينتى» الجديد الذى أبرمه وزير الإسكان أحمد المغربى مع مجموعة شركات طلعت مصطفى (TMGH)فى 8 نوفمبر الماضى قبل اعتماده من مجلس الدولة.
وتبين أن العقد الجديد يسمح لشركة رجل الأعمال هشام طلعت بإعادة بيع الأرض الفضاء التى لا ترغب فى بنائها لرجال أعمال آخرين بنسبة لا تزيد على 40% من صافى المساحة، ويحق لها ترحيل المساحة المسموح ببيعها كأرض فضاء إلى مراحل تالية وبشرط الحصول على موافقة كتابية وسداد مصاريف التنازل عن المساحات وفق اللائحة العقارية.
وتبين أن حصة الدولة فى المشروع ستظل ثابتة عند 7% من الشقق السكنية مع استمرار حرمانها من الحصول على نسبة مماثلة فى المحال التجارية أو الأسواق أو الفيللات، على أن تحصل على ما يقابلها فى الشقق السكنية بذات أوضاع التعاقد القديم.
ونص البند السادس على أن أسلوب سداد قيمة الأرض بشكل عينى حتى عام 2025، حيث تحصل الهيئة على 7% من إجمالى مسطحات مبانى العمارات المقامة بالمشروع شاملة ما يخصها من الأرض (وهو نفس أسلوب السداد فى العقد السابق وبنفس الحصة)، وكذلك 7% من إجمالى مسطحات العمارات التى كان يمكن إقامتها على الأراضى المخصصة للفيللات والمبانى الخدمية، أى بمجموع نسبة 7% من الوحدات بفرض أن المشروع عمارات فقط، على أن تتسلم الشركة وحداتها كاملة التشطيب بما لا يقل عن مستوى تشطيب ومواصفات وحدات مشروع الرحاب.
ويشدد البند ذاته على مراعاة نسب تصنيف الوحدات وتقسيمها وفقا لنسب تميزها، حيث تحصل الهيئة على 7% من كل صنف أو مجموعة من هذه الوحدات طبقا لتدرج نسب التميز، على أن تتسلمها الهيئة بواقع: 6% عام 2010، 10% فى 2011، 6% فى 2012، 5% فى 2013، 5% فى 2014، 5% فى 2014، 5% فى 2015، 5% فى 2016، 8% فى 2017، 8% فى 2018، 8% فى 2019، 6% فى 2020، 6% فى 2021، 5% فى 2022، 5% فى 2023، 5% فى 2024 ثم 4% فى 2025.
وفى حالة إخلال الشركة بتسليم النسب المستحقة للهيئة فى المواعيد فيجب عليها أداء مبلغ يعادل نسبة الفائدة المعلن عنها من البنك المركزى عن القيمة البيعية للمساحة وفقا للسعر السائد فى حينه.
وتراجع إدارة فتوى الإسكان بمجلس الدولة العقد حاليا، وتبين أنه يحمل توقيع وزير الإسكان أحمد المغربى كطرف أول بائع للأرض، والمهندس أشرف محمد عبدالخالق عرفة بصفته مفوضا من رئيس مجلس إدارة الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانية إحدى شركات مجموعة طلعت مصطفى.
وجاء فى تمهيد العقد أن هيئة المجتمعات العمرانية تخضع لأحكام قانونها الخاص رقم 59 لسنة 1979 وأنها جهاز الدولة المسئول عن إنشاء المجتمعات الجديدة وتنميتها سياحيا وعمرانيا واجتماعيا، ورغبة منها فى دفع عجلة التنمية بهذه المجتمعات بخطى أوسع فقد دعت شركات قطاعى الأعمال العام والخاص لتحقيق غايتها من خلال طرح مساحات كبيرة من الأراضى بالمدن الجديدة للبيع.
وأشار التمهيد إلى عقد إنشاء المشروع القديم المبرم فى 2005 بين وزير الإسكان السابق محمد إبراهيم سليمان ورجل الأعمال هشام طلعت مصطفى، وأنه بتاريخ 22 يونيو 2010 صدر حكم بطلان هذا العقد من القضاء الإدارى، وتم تأييده بحكم الإدارية العليا فى 14 سبتمبر 2010 ونصت الحيثيات على أن المتعاقدين على وحدات سكنية وتجارية لن يضاروا من آثار الحكم.
وبتاريخ 19 سبتمبر تم تشكيل لجنة قانونية بقرار من رئيس الوزراء لدراسة تنفيذ الحكم فأوصت بإعادة تخصيص أرض المشروع البالغة مساحتها 8 آلاف فدان للشركة بالأمر المباشر وفق المادة 31 مكررا من قانون المزايدات، وبناء عليه تقدمت هيئة الخدمات الحكومية بدراسة رأت أن الحد الأدنى لقيمة الأرض تبلغ 9 مليارات و979 مليون جنيه.
ويتضمن العقد 29 بندا أولها أن يكون التمهيد السابق وأحكام قانونى المزايدات وهيئة المجتمعات واللائحة العقارية سندا عند اتخاذ أى قرارات جديدة بشأن المشروع وشروط البناء به، ونص البند الثانى على التزام الهيئة والشركة بعدم إقامة أى منهما على الأخرى دعاوى قضائية أو مطالبات أو تعويضات بسبب بطلان العقد القديم.
وبموجب البند الثالث تلتزم الشركة بجميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقود والاتفاقات واستمارات الحجز التى سبق تحريرها مع الحاجزين والملاك بعد إبرام العقد السابق، دون تحميلهم أى التزامات إضافية أو فرض قيود جديدة، ويمنح البند الرابع حق التصرف فى الأراضى محل العقد لهيئة المجتمعات العمرانية بمقتضى قانونها الخاص والقرار الجمهورى بإنشاء مدينة القاهرة الجديدة.
ويذكر البند الخامس أن الهيئة تبيع للشركة قطعة الأرض الفضاء الكائنة بمنطقة الامتداد العمرانى بمدينة القاهرة الجديدة بمساحة 8 آلاف فدان، حدها البحرى أرض ملك الهيئة، والشرقى أرض شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، والقبلى أرض شركة المستقبل، والغربى أرض شركة مصر الجديدة للإسكان.
وينص البند التاسع على أحقية الهيئة فى سحب أجزاء من أرض المشروع من الشركة إذا تبين لها أن إمكانيات الشركة لا تتناسب مع مساحة الأرض المخصصة بالكامل، وطبقا للبند الثامن يكون للهيئة حق الامتياز على أموال الشركة والأرض محل العقد كضمان لقيمة الأرض المستحقة، ويحق للشركة طلب تسجيل مراحل المشروع تباعا بشرط عدم النظر فى ذلك قبل تنفيذ الجزء الخاص بكل مرحلة وأن تكون مطابقة للتراخيص والتخطيط المعتمد.
ويحظر البند التاسع على الشركة استعمال الأرض فى غير الأغراض المخصصة لها، ويسمح لها ببيع أراض فضاء داخل المشروع بنسبة لا تزيد على 40% من صافى المساحة، ويحق لها ترحيل المساحة المسموح ببيعها كأرض فضاء إلى مراحل تالية بشرط الحصول على موافقة كتابية وسداد مصاريف التنازل عن المساحات وفق اللائحة العقارية.
وبموجب البند 13 تلتزم الشركة بفتح حساب جار باسم المشروع فى بنك محلى معتمد تودع فيه جميع المتحصلات التى يدفعها الحاجزون والمشترون، وتلتزم الشركة بموجب البند 14 بإلزام الملاك والحاجزين بنظام الصيانة وسداد مبلغ يحدد حسب مساحة الوحدة المشتراةويسدد للشركة دفعة واحدة قبل الاستلام، كما تقر الشركة فى البند 15 بعدم التصرف فى الأرض قبل تسليم الهيئة النسبة المحددة لها.
ويحظر البند 16 على الشركة عرض النسبة الخاصة بها من الوحدات للبيع إلاّ بعد صدور قرار التخطيط والتقسيم من وزير الإسكان على أن تشمل عروض البيع والإعلانات رقم قرار التخطيط والتقسيم، اسم البنك الذى يتم إيداع مقدمات الحجز به، مدة تنفيذ المشروع والمرحلة المعلن عنها.
وفى البند 18 تتنازل الشركة عن حقها فى امتلاك المساحات الملاصقة للأرض بالشفعة بعدما كان هذا متاحا لها وفق العقد السابق، وتلتزم أيضا بتوصيل وتنفيذ جميع شبكات المرافق الداخلية والفرعية للأرض من طرق ومياه وصرف صحى وكهرباء واتصالات، ودفع تكلفة تحويل الطريق المخترق لمنتصف الأرض إلى الطرف الغربى منها، على أن يتم تسليمها وفق البرنامج الزمنى المحدد.
ويحافظ البند 21 على ما جاء فى العقد المقضى ببطلانه من تحميل هيئة المجتمعات توصيل المرافق الرئيسية إلى حدود المشروع، وفى البند 22 تكون مدة استكمال تنفيذ المشروع 15 سنة تبدأ من تاريخ توقيع العقد ويجوز بموافقة الهيئة مد الفترة 5 سنوات إضافية تعتبر فترة سماح لإنهاء ما تبقى من المشروع، وفى البند 23 يحق للهيئة إعمال سياسة المرور الدورى على المشروع للتأكد من أداء الشركة لالتزاماتها وتطابق أعمالها مع قرارات التقسيم والتخطيط.
وينص البند 25 على فسخ العقد من تلقاء نفسه فى حالة إخلال الشركة بالتزاماتها التعاقدية، مع أحقية الهيئة فى المطالبة بالتعويضات المناسبة، ويحظر البند 26 نقل ملكية جميع المواد المعدنية والمناجم والمحاجر والآثار الموجودة بالأرض، ويختتم العقد بالبند 28 الذى «يخضع العقد لاستفتاء إدارة الفتوى المختصة بمجلس الدولة».
كما وقع الطرفان على مرفق رقم واحد يضم اشتراطات ومواصفات تشطيب الوحدات السكنية المخصصة للهيئة وهى: حوائط بياض أسمنتى ودهانات بلاستيكية ماركة سايبس أو ما يشابهها، وأرضيات سيراميك أراسيمكو، ودورات مياه أراسيمكو وأطقم صحية ماركة ليسيكو، ونجارة الأبواب بالخشب السويدى بحشوات كونتر زان ودهانات لاكيه مط، والشبابيك بقطاعات ألومنيوم، وأرضيات المداخل برخام فلتو حسنة، والتوصيلات الكهربية من أرقى الأنواع المحلية.
وتبين أن العقد الجديد يسمح لشركة رجل الأعمال هشام طلعت بإعادة بيع الأرض الفضاء التى لا ترغب فى بنائها لرجال أعمال آخرين بنسبة لا تزيد على 40% من صافى المساحة، ويحق لها ترحيل المساحة المسموح ببيعها كأرض فضاء إلى مراحل تالية وبشرط الحصول على موافقة كتابية وسداد مصاريف التنازل عن المساحات وفق اللائحة العقارية.
وتبين أن حصة الدولة فى المشروع ستظل ثابتة عند 7% من الشقق السكنية مع استمرار حرمانها من الحصول على نسبة مماثلة فى المحال التجارية أو الأسواق أو الفيللات، على أن تحصل على ما يقابلها فى الشقق السكنية بذات أوضاع التعاقد القديم.
ونص البند السادس على أن أسلوب سداد قيمة الأرض بشكل عينى حتى عام 2025، حيث تحصل الهيئة على 7% من إجمالى مسطحات مبانى العمارات المقامة بالمشروع شاملة ما يخصها من الأرض (وهو نفس أسلوب السداد فى العقد السابق وبنفس الحصة)، وكذلك 7% من إجمالى مسطحات العمارات التى كان يمكن إقامتها على الأراضى المخصصة للفيللات والمبانى الخدمية، أى بمجموع نسبة 7% من الوحدات بفرض أن المشروع عمارات فقط، على أن تتسلم الشركة وحداتها كاملة التشطيب بما لا يقل عن مستوى تشطيب ومواصفات وحدات مشروع الرحاب.
ويشدد البند ذاته على مراعاة نسب تصنيف الوحدات وتقسيمها وفقا لنسب تميزها، حيث تحصل الهيئة على 7% من كل صنف أو مجموعة من هذه الوحدات طبقا لتدرج نسب التميز، على أن تتسلمها الهيئة بواقع: 6% عام 2010، 10% فى 2011، 6% فى 2012، 5% فى 2013، 5% فى 2014، 5% فى 2014، 5% فى 2015، 5% فى 2016، 8% فى 2017، 8% فى 2018، 8% فى 2019، 6% فى 2020، 6% فى 2021، 5% فى 2022، 5% فى 2023، 5% فى 2024 ثم 4% فى 2025.
وفى حالة إخلال الشركة بتسليم النسب المستحقة للهيئة فى المواعيد فيجب عليها أداء مبلغ يعادل نسبة الفائدة المعلن عنها من البنك المركزى عن القيمة البيعية للمساحة وفقا للسعر السائد فى حينه.
وتراجع إدارة فتوى الإسكان بمجلس الدولة العقد حاليا، وتبين أنه يحمل توقيع وزير الإسكان أحمد المغربى كطرف أول بائع للأرض، والمهندس أشرف محمد عبدالخالق عرفة بصفته مفوضا من رئيس مجلس إدارة الشركة العربية للمشروعات والتطوير العمرانية إحدى شركات مجموعة طلعت مصطفى.
وجاء فى تمهيد العقد أن هيئة المجتمعات العمرانية تخضع لأحكام قانونها الخاص رقم 59 لسنة 1979 وأنها جهاز الدولة المسئول عن إنشاء المجتمعات الجديدة وتنميتها سياحيا وعمرانيا واجتماعيا، ورغبة منها فى دفع عجلة التنمية بهذه المجتمعات بخطى أوسع فقد دعت شركات قطاعى الأعمال العام والخاص لتحقيق غايتها من خلال طرح مساحات كبيرة من الأراضى بالمدن الجديدة للبيع.
وأشار التمهيد إلى عقد إنشاء المشروع القديم المبرم فى 2005 بين وزير الإسكان السابق محمد إبراهيم سليمان ورجل الأعمال هشام طلعت مصطفى، وأنه بتاريخ 22 يونيو 2010 صدر حكم بطلان هذا العقد من القضاء الإدارى، وتم تأييده بحكم الإدارية العليا فى 14 سبتمبر 2010 ونصت الحيثيات على أن المتعاقدين على وحدات سكنية وتجارية لن يضاروا من آثار الحكم.
وبتاريخ 19 سبتمبر تم تشكيل لجنة قانونية بقرار من رئيس الوزراء لدراسة تنفيذ الحكم فأوصت بإعادة تخصيص أرض المشروع البالغة مساحتها 8 آلاف فدان للشركة بالأمر المباشر وفق المادة 31 مكررا من قانون المزايدات، وبناء عليه تقدمت هيئة الخدمات الحكومية بدراسة رأت أن الحد الأدنى لقيمة الأرض تبلغ 9 مليارات و979 مليون جنيه.
ويتضمن العقد 29 بندا أولها أن يكون التمهيد السابق وأحكام قانونى المزايدات وهيئة المجتمعات واللائحة العقارية سندا عند اتخاذ أى قرارات جديدة بشأن المشروع وشروط البناء به، ونص البند الثانى على التزام الهيئة والشركة بعدم إقامة أى منهما على الأخرى دعاوى قضائية أو مطالبات أو تعويضات بسبب بطلان العقد القديم.
وبموجب البند الثالث تلتزم الشركة بجميع الحقوق والالتزامات الناشئة عن العقود والاتفاقات واستمارات الحجز التى سبق تحريرها مع الحاجزين والملاك بعد إبرام العقد السابق، دون تحميلهم أى التزامات إضافية أو فرض قيود جديدة، ويمنح البند الرابع حق التصرف فى الأراضى محل العقد لهيئة المجتمعات العمرانية بمقتضى قانونها الخاص والقرار الجمهورى بإنشاء مدينة القاهرة الجديدة.
ويذكر البند الخامس أن الهيئة تبيع للشركة قطعة الأرض الفضاء الكائنة بمنطقة الامتداد العمرانى بمدينة القاهرة الجديدة بمساحة 8 آلاف فدان، حدها البحرى أرض ملك الهيئة، والشرقى أرض شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير، والقبلى أرض شركة المستقبل، والغربى أرض شركة مصر الجديدة للإسكان.
وينص البند التاسع على أحقية الهيئة فى سحب أجزاء من أرض المشروع من الشركة إذا تبين لها أن إمكانيات الشركة لا تتناسب مع مساحة الأرض المخصصة بالكامل، وطبقا للبند الثامن يكون للهيئة حق الامتياز على أموال الشركة والأرض محل العقد كضمان لقيمة الأرض المستحقة، ويحق للشركة طلب تسجيل مراحل المشروع تباعا بشرط عدم النظر فى ذلك قبل تنفيذ الجزء الخاص بكل مرحلة وأن تكون مطابقة للتراخيص والتخطيط المعتمد.
ويحظر البند التاسع على الشركة استعمال الأرض فى غير الأغراض المخصصة لها، ويسمح لها ببيع أراض فضاء داخل المشروع بنسبة لا تزيد على 40% من صافى المساحة، ويحق لها ترحيل المساحة المسموح ببيعها كأرض فضاء إلى مراحل تالية بشرط الحصول على موافقة كتابية وسداد مصاريف التنازل عن المساحات وفق اللائحة العقارية.
وبموجب البند 13 تلتزم الشركة بفتح حساب جار باسم المشروع فى بنك محلى معتمد تودع فيه جميع المتحصلات التى يدفعها الحاجزون والمشترون، وتلتزم الشركة بموجب البند 14 بإلزام الملاك والحاجزين بنظام الصيانة وسداد مبلغ يحدد حسب مساحة الوحدة المشتراةويسدد للشركة دفعة واحدة قبل الاستلام، كما تقر الشركة فى البند 15 بعدم التصرف فى الأرض قبل تسليم الهيئة النسبة المحددة لها.
ويحظر البند 16 على الشركة عرض النسبة الخاصة بها من الوحدات للبيع إلاّ بعد صدور قرار التخطيط والتقسيم من وزير الإسكان على أن تشمل عروض البيع والإعلانات رقم قرار التخطيط والتقسيم، اسم البنك الذى يتم إيداع مقدمات الحجز به، مدة تنفيذ المشروع والمرحلة المعلن عنها.
وفى البند 18 تتنازل الشركة عن حقها فى امتلاك المساحات الملاصقة للأرض بالشفعة بعدما كان هذا متاحا لها وفق العقد السابق، وتلتزم أيضا بتوصيل وتنفيذ جميع شبكات المرافق الداخلية والفرعية للأرض من طرق ومياه وصرف صحى وكهرباء واتصالات، ودفع تكلفة تحويل الطريق المخترق لمنتصف الأرض إلى الطرف الغربى منها، على أن يتم تسليمها وفق البرنامج الزمنى المحدد.
ويحافظ البند 21 على ما جاء فى العقد المقضى ببطلانه من تحميل هيئة المجتمعات توصيل المرافق الرئيسية إلى حدود المشروع، وفى البند 22 تكون مدة استكمال تنفيذ المشروع 15 سنة تبدأ من تاريخ توقيع العقد ويجوز بموافقة الهيئة مد الفترة 5 سنوات إضافية تعتبر فترة سماح لإنهاء ما تبقى من المشروع، وفى البند 23 يحق للهيئة إعمال سياسة المرور الدورى على المشروع للتأكد من أداء الشركة لالتزاماتها وتطابق أعمالها مع قرارات التقسيم والتخطيط.
وينص البند 25 على فسخ العقد من تلقاء نفسه فى حالة إخلال الشركة بالتزاماتها التعاقدية، مع أحقية الهيئة فى المطالبة بالتعويضات المناسبة، ويحظر البند 26 نقل ملكية جميع المواد المعدنية والمناجم والمحاجر والآثار الموجودة بالأرض، ويختتم العقد بالبند 28 الذى «يخضع العقد لاستفتاء إدارة الفتوى المختصة بمجلس الدولة».
كما وقع الطرفان على مرفق رقم واحد يضم اشتراطات ومواصفات تشطيب الوحدات السكنية المخصصة للهيئة وهى: حوائط بياض أسمنتى ودهانات بلاستيكية ماركة سايبس أو ما يشابهها، وأرضيات سيراميك أراسيمكو، ودورات مياه أراسيمكو وأطقم صحية ماركة ليسيكو، ونجارة الأبواب بالخشب السويدى بحشوات كونتر زان ودهانات لاكيه مط، والشبابيك بقطاعات ألومنيوم، وأرضيات المداخل برخام فلتو حسنة، والتوصيلات الكهربية من أرقى الأنواع المحلية.
